購入向けコラム

中古ワンルームマンション投資は、不動産投資のなかでも比較的に安い価格で購入できるため、気になる方も多いでしょう。
管理も手軽で始めやすいため、とくにサラリーマンの方に人気の投資先です。
そこで今回は、中古ワンルームマンション投資のメリットやリスク、成功のポイントを解説します。
不動産投資に興味がある方は、ぜひ最後までご一読ください。

中古ワンルームマンション投資のメリットとは？

単身世帯向けに貸し出して家賃収入を得る中古ワンルームマンション投資ですが、ほかの不動産投資と比べてどのようなメリットがあるか気になりますよね、
中古ワンルームマンション投資のメリットは、以下の3つです。

メリット①需要の高さ

晩婚化が進んでいる近年は、単身世帯向けのワンルームマンションの賃貸需要が高いです。
とくに駅に近い物件であれば、通勤に便利なため働き盛りの20代～30代の需要が見込めるでしょう。
単身世帯は、ファミリー世帯よりも賃貸物件を選ぶ方が多いため、入居者を探しやすい点も大きなメリットです。
需要が高いと、それだけ空室になるリスクを抑えることもできますね。
また、購入した投資用ワンルームマンションを手放す際は、オーナーチェンジ物件として売りやすい点もメリットでしょう。

メリット②初期投資額を抑えられる

不動産投資をするうえでは、なるべく初期投資額を抑えて早く利益を上げたいところでしょう。
その点、中古ワンルームマンションは、新築マンションや一戸建てよりも安い価格で購入できるため、初期投資額を抑えることができます。
自己資金が少なくても投資用ローンを活用して購入することもできるため、サラリーマンの方でも気軽に始められますね。
また、安い価格の中古ワンルームマンションを複数購入すれば、分散投資することも可能です。
新築マンションよりも物件価格が安い分、利回りが高くなる点も魅力的です。

メリット③手軽に管理できる

ワンルームマンションは、メンテナンスや修繕などの物件管理を管理会社に任せることができます。
そのため、忙しいサラリーマンの方でも管理の負担が少なく手軽に始めることができます。
経年劣化や災害などでリフォームが必要となった場合は、ファミリータイプのマンションより修繕費を抑えられる点も嬉しいところです。
ワンルームマンションは床面積が狭い分、不具合の確認などの物件管理がしやすい点もメリットでしょう。

中古ワンルームマンション投資のリスクとは？

中古ワンルームマンション投資のメリットがわかったところで、始めるにあたってのリスクも気になるところでしょう。
中古ワンルームマンション投資のリスクは、以下の3つです。

①資産価値・家賃の下落リスク

建物は年数が経つにつれて外壁や内装が経年劣化していくため、その分資産価値も減少していきます。
中古ワンルームマンションも同様に資産価値は減少していき、新築マンションよりも早く劣化しやすい点がリスクとなります。
建物自体の資産価値が下がると、当然家賃も下がるリスクがあります。
家賃は周辺相場や賃貸需要によっても左右されるため、今の家賃を何年維持できるかあらかじめ調べておいたほうが良いでしょう。

②修繕・設備交換費用がかかるリスク

中古ワンルームマンションは、設備の老朽化により思ったよりも出費がかさむことがあります。
1棟マンション投資ほどではありませんが、キッチンやお風呂、トイレなどの水回りの修繕、交換はそれなりの費用がかかるでしょう。
また、築年数が経過するほど修繕する頻度や修繕箇所が増えてくる可能性もあります。
そのため、中古ワンルームマンションに投資する際は、購入前に建物の状態をしっかりと確認しておくことが大切です。
管理費や修繕積立金が最初から割高の物件も、経費で収益が圧迫されるため注意が必要です。
家賃収入で賄うことができれば良いですが、空室期間が長くなった場合は経費だけがかかることになり、赤字となってしまうリスクがあります。

③建物の不具合リスク

中古不動産全般に言えることですが、建物の見えない箇所に不具合が起こっているリスクがあります。
たとえば、シロアリ被害や給排水設備の腐食などが挙げられます。
これら不具合が契約書に記載されていない場合は売主に対して契約不適合責任を追及することができ、損害賠償などを請求することができるでしょう。
しかし、契約不適合責任を追及する権利は不適合を知ったときから1年以内と定められているため、注意が必要です。
また、売買契約時に特約で契約不適合責任を追及できる期間が定められている場合もあるため、契約時にしっかりと確認しておきましょう。
対策としては、購入してから1年以内に住宅診断を受けると、建物の劣化具合や修繕が必要な箇所を把握できるため、おすすめです。
住宅診断は、建築士が在籍する専門業者に依頼すると良いでしょう。

中古のワンルームマンション投資のポイントとは？

では、中古のワンルームマンション投資を成功させるには、どのような点に注目すれば良いのでしょうか。
ポイントは、以下の3つです。

ポイント①立地

中古のワンルームマンション投資を成功させるには、賃貸需要のある地域の物件を選ぶことが大切です。
とはいえ、どんな場所にある物件を選べば良いのか迷いますよね。
チェックポイントは、以下の3つです。

●駅から徒歩10分圏内
●近隣にスーパーマーケットやコンビニがある
●治安が良い

中古ワンルームマンションは、独身や学生が借りることが多いため、通勤・通学に便利な場所にあれば高い需要が期待できます。
また、近隣に商業施設があると買い物に便利なため、入居者を集めやすいです。
女性の1人暮らしの場合は、治安が良い立地かどうかも重要なポイントのため、口コミサイトなどで調べておくと良いでしょう。

ポイント②設備

快適に暮らせる設備が揃っているかどうかも、入居者にとって大事なポイントです。
たとえば、賃貸物件の設備で人気があるのは、以下の3つです。

●インターネット無料
●セキュリティ
●宅配ボックス

コロナ禍以降はリモートワークが普及し在宅勤務の方も増えたため、インターネット環境は入居者から重要視されます。
また、近年は若い世代を中心にオンラインゲームも流行っているため、高速で通信できるインターネット環境が整っているとポイントが高いでしょう。
エントランスのオートロックや防犯カメラなどのセキュリティ設備も整っていると、安心して入居することができます。
単身世帯は、宅配サービスを利用する方も多いため、宅配ボックスも人気が高い設備です。
投資用の中古ワンルームマンションを購入する際は、これら人気設備があるかどうかチェックしましょう。

ポイント③長期修繕計画

前章でも述べたとおり、中古ワンルームマンションは、設備や建物の老朽化により修繕費がかかるリスクがあります。
そのため、事前に長期修繕計画を確認しておくことも大切です。
長期修繕計画を把握しておくことで、一時的な修繕費用の出費にも備えることができます。
中古ワンルームマンション投資を成功させるには、あらかじめ将来的に発生する経費も考慮して入念な事業計画を立てておくことが大切です。

まとめ

中古ワンルームマンション投資は、管理に手間がかからず少ない初期費用から始めることができるため、サラリーマンの方に人気の不動産投資です。
しかし、物件選びを間違えると思わぬ修繕・交換費用が発生したり、家賃が下落したりなどのリスクもあります。
中古ワンルームマンション投資を成功させるポイントは、立地や設備です。
物件選びに迷う方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。