購入向けコラム

不労所得に最適な不動産投資といえば、一棟マンション投資でしょう。
初期費用はかかりますが、経営が軌道に乗ればリターンも大きいです。
この記事では、一棟マンション投資のメリットとリスク、注意点を解説します。
不動産投資を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

一棟マンション投資の5つのメリット

一棟マンション投資とは、マンションを一棟単位で購入し、各部屋を賃貸に出したり売却したりすることで収益を得る不動産投資です。
一棟マンション投資のメリットには、主に以下の5つが挙げられます。

①利回りが高い

一棟マンション投資は、一室ごとに運用する区分マンション投資よりも利回りが高い傾向にあります。
表面利回りは、（年間家賃収入÷物件価格）×100で計算しますが、一棟マンションは区分マンションよりも一室あたりの物件価格が安くなります。
そのため、区分マンション投資よりも利回りが高くなるのです。
ただし、築20年以上の中古マンションの場合は区分マンション投資のほうが高い利回りとなる場合もあります。

②家賃収入が大きい

一棟マンション投資は、一棟アパート投資や区分マンション投資と比べて家賃収入が大きい点もメリットです。
たとえば、1部屋7万円のアパートと1部屋11万円のマンションの家賃収入を比較した場合、年間で48万円もの差が生まれます。
もちろん家賃収入は部屋数や入居率にもよりますが、一部屋あたりの家賃が高い物件を選んだほうが投資資金を素早く回収できるでしょう。

③融資を受けやすい

一棟マンション投資は、区分マンション投資と比べて資産価値が高く評価されやすいため、銀行からの融資も受けやすいです。
なぜなら、一棟マンション投資の場合、土地も評価の対象となるからです。
一棟マンション投資で建物と土地を所有すれば、建物が経年劣化で資産価値が減少したとしても、土地の資産価値は残る可能性があります。

④自由に改装できる

一棟マンション投資は、建物全体についての権限があるため、自由に大規模修繕や改装ができるメリットがあります。
一方で、区分マンション投資は専有部分の改装しかできず、管理規約に従う必要があるため、付加価値をつけることはできますが、その自由度は低いです。
一棟マンション投資の場合は、設備も自由に設置できるため、資産価値の維持や向上がしやすいでしょう。

⑤家賃収入が0になりにくい

区分マンション投資の場合は、空室期間の家賃収入が0円となってしまいます。
その点、一棟マンション投資の場合は一室が空室となった場合でも、他の部屋からの家賃収入が得られます。
そのため、区分マンション投資よりも空室リスクが低い点がメリットです。

一棟マンション投資の5つのリスクと対策

一棟マンション投資のメリットがわかったところで、事前にリスクも知っておきたいところでしょう。
一棟マンション投資には以下の5つのリスクがあり、その対策方法もあります。

①空室リスク

前章でも述べたとおり、区分マンション投資よりは空室リスクは低いですが、空室が増えるとその分家賃収入が下がり、維持費のほうがかかってしまうリスクがあります。
そのため、空室リスク対策として賃貸需要のある立地の物件を選ぶことが大切です。
また、賃貸管理会社とサブリース契約を結べば、空室が出たとしても一定額の賃料が得られます。

②家賃下落リスク

建物は経年劣化によってどうしても資産価値が減少するため、常に家賃下落リスクに晒されています。
とくに新築のマンションを購入した場合は、10年でピーク時から20％近く家賃が下落するでしょう。
ただし、築20年以上の中古マンションの場合は家賃の下落率が低いため、家賃下落リスクの対策としておすすめです。

③家賃滞納リスク

賃貸物件を運営するうえでは、家賃滞納リスクも避けられません。
家賃滞納の対策としては、入居者の審査を厳格にすることが挙げられます。
たとえば、収入が安定しているか、転居前の入居期間が短くないかなどを細かくチェックすると良いでしょう。
また、入居条件に家賃保証会社への加入を必須にするのもおすすめです。

④不動産価格の下落リスク

一棟マンションを購入した地域の不動産価格が下落するリスクもあります。
たとえば、人口減少により土地の価格が下がったり、不景気で近隣相場の価格が下がったりする可能性があるでしょう。
また、マンション内で事件や事故が起こった場合も評判が悪くなり、不動産価格が下がる恐れがあります。
事前にその地域の人口動態や開発計画などを調べたり、マンション内で事件・事故が起きないように防犯設備や注意書きなどで対策すると良いでしょう。

⑤災害リスク

一棟マンション投資をするうえでは、地震や火災などの災害に備えることも大切です。
地震によって建物が倒壊したり、火災で焼失してしまうと、家賃収入が得られないだけでなく、建物を復旧するための費用も必要になります。
地震保険・火災保険に加入したり、新耐震基準のマンションを選ぶことで、災害リスクを最小限に抑えられるでしょう。

一棟マンション投資で失敗しないための3つの注意点

一棟マンション投資は不動産投資のなかでも初期費用が高額となりやすいため、あらかじめ注意点を把握して失敗を避けたいところですよね。
一棟マンション投資で失敗しないための注意点は、以下の3つです。

①収支計算をする

一棟マンションを購入する前に、まずは収支がいくらぐらいになるのか事前に計算してみましょう。
家賃収入から経費や修繕費を差し引き、年間の利益がどれくらいになるのか計算します。
不動産投資用のローンを組んで購入する場合は、ローン返済の額も計算に入れます。
中古マンションの場合は、売主の過去の損益計算書などが参考となるでしょう。

②周辺環境や管理状況を確認する

中古マンションを購入する場合は、管理が行き届いているかどうかも要注意です。
たとえば、エントランスや駐車場がきれいに掃除されているか、建物の外観がきれいかどうかをチェックすると良いでしょう。
周辺環境も、賃貸需要を左右するために要チェックです。
とくに、治安が良いエリアかどうか、買い物に便利なスーパーマーケットやコンビニがあるかどうかは大切なポイントです。
また、土地の形がいびつではないかどうかも資産価値に関わってくるため、公図などで確認しておきましょう。

③転売可能か

不動産投資をするうえでは、出口戦略を練っておくことも大切です。
たとえば、賃貸物件として何年か運営した後に売却して、利益が得られるかどうかを計算しておくと良いでしょう。
転売が可能かどうかの判断ポイントは以下の3つです。

●ローンが組みやすいか
●好立地の場所にあるか
●入居率が高いか

ローンが組みやすい物件であれば、売却する際に買主を見つけやすいでしょう。
再建築不可物件や築年数の古い物件は、ローンが組みにくいためご注意ください。
交通アクセスが良かったり、学校や商業施設が近い好立地にあるマンションであれば、売却時のポイントが高いです。
過去の実績として入居率が高い物件であれば、将来的にオーナーチェンジ物件として売却しやすいでしょう。

まとめ

一棟マンション投資は、区分マンション投資と比べて利回りが高く、融資が受けやすいメリットがあります。
一方で、そのほかの不動産投資と同様に、家賃下落リスクや災害リスク、空室リスクなどもあります。
一棟マンション投資に失敗しないためには、購入前に収支を計算したり、出口戦略を綿密に練ったりしておくことが大切です。