購入向けコラム

住宅ローンを組む際には「どのような基準で審査をおこなっているのだろうか」「もし審査に落ちてしまったら諦めるべきなのか」などの疑問や不安を抱く方も多いでしょう。
多額な住宅ローンを組む際には、金融機関の審査に通ることが必要不可欠です。
この記事では、住宅ローンの審査の流れをご説明したうえで、審査の基準と落ちたときの対策をご紹介します。

住宅ローンの審査の流れ

多額な住宅ローンは金融機関にとってもリスクがあるため、住宅ローンの審査には時間を要し、必要な提出物がいくつかあります。
また、住宅ローンの審査には事前審査と本審査の2種類があり、事前審査を通過した後に本審査に進めます。
このように2段階で審査される理由は、多額である住宅の売買契約は手続きが大変なため、まずは事前審査において手早く債務者の返済能力を判断するためです。
それでは以下に住宅ローンの審査の流れをご紹介します。

STEP1：事前審査

まずは事前審査の申し込みをおこないましょう。
事前審査は3〜4日ほどの期間が必要です。
金融機関によっては翌日に結果が出たり、5日以上かかったりする場合があります。
事前審査に必要な書類は以下のとおりです。

●身分証明書
●保険証
●源泉徴収票
●購入物件の資料

上記のように債務者の収入と、物件の購入価格が分かる書類が必要です。
事前審査では、ネット上で簡単に申し込みできる場合もあるので確認してみてください。

STEP2：本審査

事前審査を通過した後は、本審査の申し込みをおこないましょう。
本審査には、金融機関にもよりますが、1〜2週間ほどの時間が必要です。
本審査では、事前審査で提出した書類に加えて以下の書類が必要です。

●住民票
●印鑑証明書
●課税証明書
●売買契約書
●建築確認済証や登記事項証明書

事前審査を通過しても、本審査に必ずしも通過できるとは限らないので注意してください。

STEP3：住宅ローンの契約と借り入れ

本審査への通過ができたら、住宅ローンの契約を結びます。
そして最後の物件の引き渡しと同時に、住宅ローンの借り入れが始まります。
住宅ローンの契約から借り入れまでは2週間〜1か月ほどの時間が必要です。
このように、住宅ローンの事前審査から契約に至るまでに長い時間を要するので、住宅の購入には余裕を持っておこないましょう。
また、事前審査に通過した後に売買契約をおこなうため、審査にかかる時間を不動産会社には必ず伝えることが大切です。
事前に住宅ローンの審査の流れを理解し、スムーズに売買契約と住宅ローンの契約のスケジュールを組みましょう。

住宅ローンの審査基準

住宅ローンの事前審査と本審査では、どのようなポイントをチェックしているのか気になる方も多いでしょう。
事前審査と本審査時に必要な提出書類から、債務者の年収と物件の購入価格を審査することが分かります。
それでは主な審査のポイントを、国土交通省がおこなった金融機関が融資の際に考慮している項目結果アンケートを元にご紹介します。

完済時年齢：99.0%

多くの金融機関において、住宅ローンを完済するときの年齢を考慮しています。
住宅ローンを完済するときの年齢は、80歳前後に設定されていることが多いからです。
借入時の年齢ではなく、完済時の年齢が重要視されます。
物件の購入時には、80歳までに返済できるような住宅ローンを組む必要があります。

健康状態：98.5%

民間の金融機関の住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険への加入が必須としているケースがほとんどです。
団体信用生命保険へは、持病があるなどの健康状態が良くない方の場合、加入できないことがあります。
そもそも団体信用生命保険への加入が不可能だと、住宅ローンの契約ができないのです。
そのため、債務者の健康状態が重要視されています。

担保評価：98.2%

担保評価とは、住宅ローンを組む際に担保となる物件の資産価値のことです。
金融機関は、万が一債務者が住宅ローンの返済を滞った場合に、担保にしてる物件を売却して回収します。
しかし、資産価値の低い物件だと、売却額で住宅ローンの残債が回収できなくなります。
そのために、担保物件の資産価値も重要なポイントなのです。
住宅ローンを組む際に、資産価値の低い物件だと審査の通過が難しいでしょう。

返済負担率：92.1%

返済負担率とは、年収に対する年間返済率のことを指します。
一般的に、返済負担率は年収の20〜25%に設定するのが適しているといわれています。
たとえば、年収500万円での返済負担率の20%は100万円で、25%だと125万円です。
したがって年収500万円の場合だと、100〜125万円ほどの年間返済額が適しています。
年間返済額が高く設定されていると、審査に通過しにくいでしょう。
ただし、年間返済額には住宅ローンだけでなく車などのローン返済額も含まれるので注意してください。

住宅ローン審査の対策

住宅ローンを通過するための対策や、審査に落ちてしまったときの対策が知りたい方も多いでしょう。
事前に対策をおこなったり、落ちてしまっても対策を講じたりすることで、審査に通過できる可能性もあります。
ここでは住宅ローン審査の対策についてご紹介します。

事前に対策をおこなう

事前におこなえる住宅ローン審査の対策には、「返済額と返済期間の見直し」「頭金を準備する」「親子ローンやペアローンを検討する」「滞納をしない」方法があります。
返済額と返済期間の見直しでは、無理のない範囲であるか、もう一度確認しましょう。
年収と年齢に適した返済額と返済期間に設定する必要があります。
先述したように返済負担率を年収の20〜25%に設定し、返済期間は定年を迎える65歳で完済できるように設定しましょう。
頭金を準備し、住宅ローンの返済額を減らすのも事前におこなえる対策の一つです。
子どもの学費や老後の資金面を考慮し、無理のない範囲で、貯蓄を頭金へと利用しましょう。
また、親に相談して頭金を負担してもらえないか相談してみるのも良いかもしれません。
夫が1人で契約する住宅ローンでは手に入らない物件の場合、夫婦で契約するペアローンや親子で契約する親子リレーローンを検討するのも、事前におこなえる対策の一つです。
借入可能金額が増えるので、審査にも通過しやすくなります。
クレジットカード会社や奨学金の滞納をしないことも大切な事前対策です。
個人信用情報に、滞納記録が載っていると住宅ローンの審査に通りにくくなります。
個人信用情報にはクレジットカードの使用状況や支払い状況などが記録されているのです。
金融機関からの信用を得るためにも、クレジットカードの支払い状況には注意しましょう。

落ちたときの対策

万が一、住宅ローン審査に落ちてしまった場合でも、他の金融機関で住宅ローンを申し込む方法があります。
各金融機関によって住宅ローンの審査基準が異なるため、ある金融機関では落ちても別の金融機関では通るといった可能性があるからです。
同時に複数の金融機関の住宅ローンへの申し込みも可能ですが、キャンセル料やスケジュール対策に注意しましょう。

まとめ

住宅ローン審査では、事前審査と本審査の2段階でおこなわれます。
審査基準においては、完済時年齢・健康状態・担保評価・返済負担率などが主な基準とされています。
住宅ローン審査に通るためにも、返済額と返済期間を見直すことや頭金を準備するなどの事前対策を講じましょう。