購入向けコラム

住宅購入をおこなう際に、住宅ローンを利用する方は多くいらっしゃいます。
住宅ローンを組む際には、オーバーローンの状態にならないかというポイントを意識することがおすすめです。
この記事では、オーバーローンとはなにかを注意点やリスクを含めて解説します。
将来資金繰りに困ることがないように、住宅ローンを組む際は財産状況を把握しておくことが大切です。

住宅購入時に気を付けたいオーバーローンとはなにか

住宅購入時に住宅ローンを利用する際は、銀行から借り入れる金額とご自身の預金額を比較して、返済額や返済スケジュールを入念にシミュレーションしておく必要があります。
借り入れ金と預金額を比較した際に、オーバーローンかどうかを確認しましょう。
オーバーローンとはなにか、まずは基礎知識について解説します。

オーバーローンとは？

オーバーローンとは、貸し出し超過の状態を言います。
つまり、借り入れ金額が預金額を上回る状態です。
銀行から融資を受ける際に、商品の金額以上のローンを組むことをオーバーローンと呼びます。
オーバーローンと似た言葉に、フルローンがあります。
フルローンとは、商品の金額と同額の融資を受けることを言います。
融資金額が商品代金までであればフルローン、商品代金以上の融資を受けるのであればオーバーローンと使い分けられています。
オーバーローンやフルローンは、住宅購入だけでなく、車や家具、家電などさまざまな目的のローンに対して使われる言葉です。
しかし物を購入する際、商品代金の他にどのような出費があるのか疑問に感じるかもしれません。
住宅や車の購入をおこなう際は、商品そのものの金額だけでなく、保険料や税金など付随する諸費用がかかります。
そのような諸費用を含めた金額を商品価格に含めてローンでまかなう場合がオーバーローンです。
一方、諸費用に関しては貯金などで用意して、ローンを利用しない場合はフルローンです。
オーバーローンとは、頭金や諸費用のためにまとまった金額が用意できない方でも、住宅など高額なものが購入できる仕組みです。

住宅購入においてオーバーローンになるケースとは？

住宅購入をおこなうとき、物件価格以外にも多岐にわたる諸費用がかかります。
物件価格を見て「購入できるのではないか？」と住宅購入を検討し始める方がいらっしゃるかと思いますが、住宅購入に付随する費用についても考慮する必要があります。
目安としては、物件価格の3〜10%を用意しなければなりません。
たとえば3,000万円の物件であれば、90〜300万円となります。
住宅購入は大きな金額が動くため、諸費用といっても軽視できません。
自己資金が足りない場合や、近い将来大きな金額が必要な場合などご家庭の事情によっては、諸費用を含めて融資を受ける住宅ローンを活用しましょう。
これまでは住宅購入のためにローンを利用する際、頭金を3割ほど用意することが条件でした。
頭金があれば将来の返済額が少なくなり、金融機関側のリスクが少なくなることが理由です。
しかし近年は金融機関の融資条件が緩和され、頭金ゼロで諸費用分まで借り入れられるローンプランが増えています。
住宅ローンに含めて融資を受けられる諸費用は銀行によって異なりますが、一般的に次のような諸費用は該当するケースが多いです。
印紙税・登録免許税・不動産所得税などの税金関係、司法書士・金融機関・不動産会社に支払う手数料、登記費用、保険料などです。
金融機関によっては新居への引っ越し費用もローンに含めることが可能です。
オーバーローンで住宅ローンを利用する方は、住宅ローンに含めて借り入れられる諸費用の項目を金融機関のホームページなどで確認しておきましょう。

住宅購入時に気を付けたいオーバーローンの注意点とは

続いては、オーバーローンの状態でローンを組むときの注意点についてご紹介します。
住宅ローンはライフプランを見据えて上手に使えば問題ありませんが、高額な借金を負うことになるので注意点について理解しておくことが大切です。

オーバーローンの注意点①負債を抱える可能性がある

住宅購入をしたあと、転勤や失業などさまざまな理由により、住宅を売却する可能性はゼロではありません。
万が一、病気や怪我などで給与が発生しなくなった場合、引き続きローンを返済することが現実的でないと判断するかもしれません。
オーバーローンで住宅購入をおこなっている場合、物件価格以上の借り入れ金があるため注意が必要です。
不動産は年数が経てば経つほど価値が下がるため、多くの場合において売却価格は購入価格を下回ります。
融資金額が物件価格以下であれば、売却したお金で住宅ローンを返済できるかもしれませんが、オーバーローンだと住宅を手放しても負債を抱える可能性が高いです。
注意点として、売却価格でローン残高がまかなえないことが挙げられます。
住宅の価値以上の借金を負うということを理解しておく必要があります。

オーバーローンの注意点②諸費用分の借り入れは高金利の場合がある

住宅分の借り入れ金と諸費用分の借り入れ金の金利が異なり、諸費用分は金利が高く設定されていることがあるので注意が必要です。
住宅ローンは金利が低く設定されていることが多いですが、諸費用に関しては別枠で融資する金融機関もあります。
融資枠が異なれば金利も変わるので、金利を含めた返済スケジュールを入念に組み立てる必要があります。

住宅購入時に気を付けたいオーバーローンのリスクとは

頭金や諸費用分の現金を用意することなくマイホームが手に入れられるオーバーローンですが、注意点にくわえてリスクについても知っておくことが大切です。

オーバーローンのリスク①売却しにくい

オーバーローンではローン残高が売却予定額を上回る状態になりやすく、売却しても負債が残る場合が多いです。
そのような状態だと、所有者が住宅の売却を望んでいても、金融機関は貸したお金が返ってこないリスクを恐れて売却を認めないという状況が起こり得ます。
なぜ金融機関が売却するかどうかを判断する権限があるかは、抵当権という仕組みが関係しています。
住宅ローンを組む際は、購入する住宅と土地を担保として抵当権が設定されます。
抵当権が設定されていても売却は可能ですが、支払いが滞ったときに差し押さえられるリスクがある住宅を購入する買い手はいないでしょう。
そのため抵当権を解除したうえで売却活動をおこなうことが一般的な流れであり、売却するには銀行に認めてもらう必要があるというわけです。
住宅購入時点では長く住み続けると思っていても、予期せぬ事態で生活環境を変えたいと思うことは誰にでも起こり得ます。
売りたくても売れない状況はストレスになるでしょう。

オーバーローンのリスク②財産分与が複雑になる

夫婦が離婚するときは財産分与がおこなわれますが、オーバーローンの住宅はたびたび離婚協議の争点になります。
財産分与はプラスの財産を対象としていることが前提です。
オーバーローンの不動産はローン残高が市場価値を上回るためマイナスの財産と考えられ、財産分与の対象外と扱われる可能性があります。
マイナス財産の分与については個人に委ねられるので、当事者による話し合いで決定しなければなりません。
一見、夫婦の主要な財産と思われますが、取り扱いが難しいため離婚協議が難航するリスクがあります。

まとめ

住宅購入をお考えで資金調達が難しい方は、オーバーローンの状態で住宅ローンを活用することは1つの方法です。
利用の際は注意点やリスクについて理解し、慎重に判断することが大切です。
ライフプランを考慮し最適な住宅ローンのプランを検討したうえで、マイホームを手に入れましょう。