購入向けコラム

不動産投資に興味はあるものの「どの不動産を買って運用すれば良いのか」と、悩む方もいるのではないでしょうか。
投資をするにあたっては、どれぐらいで資金を回収できるかが、今後利益を生み出せるかどうかの判断材料になります。
このことから、チェックしたいのが利回りです。
この記事では、不動産投資における利回りの相場や計算方法についてご紹介します。

不動産投資の利回りとは？

不動産投資で物件を見る際に、購入額と利回りが何％かを記載していることが良くあります。
利回りの数字は、物件がどれぐらいの収益を得ることができるかを、判断するための指標になる数字です。
では、数字の高さだけを見て判断するのでしょうか。
実際には、数字が高いからと言って、必ずしも良いとは言えません。
そのため、利益を上げられる物件を探すためには、不動産投資における利回りを知ることが重要なポイントです。
利回りには、大きく分けて表面利回りと実質利回りの2種類に分けられます。
これから不動産投資をするなら、よく出てくる言葉になるので、しっかり押さえておきましょう。

表面利回り

表面利回りとは、1年の家賃収入を物件価格で割ったものです。
管理費や固定資産税などの経費を、全く含んでいない簡単な数式により算出された数字です。
投資物件情報を見る際に、記載されている利率は、表面利回りを表示していることが多くあります。
数字が高い物件であっても、修繕費が多くかかって、思ったよりも儲けがない可能性があります。

実質利回り

実質利回りとは、年間にかかる諸経費を含めて算出する数字です。
印紙税や登記費用など、不動産購入時にかかる費用があります。
それ以外に、管理費や固定資産税などさまざまな経費がかかります。
そのため、家賃収入がすべて利益になるわけではありません。
ですから、実質利回りを算出すると、より現実に即した数字になります。
経費を含むので、数字が毎年変わることも、覚えておきましょう。

表面利回りと実質利回りとの違い

最初にどの物件が良いかを探すために、まずは表面利回りの良いものを、確かめてみましょう。
たとえば、不動産会社が出している15％と高い数字なら表面利回りです。
表面利回りの場合は、あくまでも目安になる数字と認識しておきましょう。
実際に投資するための物件を選ぶ際に重要なのが、実質利回りになります。
実質利回りは実際にかかる経費を差し引いているので、より現実に近い収益率になり、利益を上げられるかどうかを見るのに役立ちます。
しかしどちらの数字も、高いから利益を上げられると判断するのは正しいとは言えません。

利回りの平均相場

利回りといってもさまざまで、都市と地方によっても違いがあります。
都内では地方部より転入超過が続いているため、空き室によるリスクを軽減できるのです。
しかし、入居者の出入りが多いため、退去時におこなう原状回復の経費がかかる面もあります。
一方地方の不動産投資物件では安く手に入れられてローンによる負担も少なく済みますが、人口が少ないことから空き家リスクが高く、使った資金を回収できない可能性もあるのです。
条件によって違いはありますが、利回りの平均相場がいくらぐらいかを解説します。

区分マンション1室

新築物件は新築という付加価値があるので、同じ間取りや同じ立地であっても中古と比べると高値でやり取りされる傾向にあり、すぐに修繕の必要がないという特徴があります。
表面利回りの相場は3～5％、実質利回りが2～4％です。
中古物件の場合は新築と比較すると物件価格が安いため、表面利回りは5～8％実質利回りは3～5％と、数字が高い傾向にあります。

アパート1棟

利回りは、アパート1棟のほうがマンションよりも、大きくなる傾向にあります。
しかし表面利回りや実質利回りが大きいと言っても、空室が多くなってしまうと家賃収入がなくなってしまうので、赤字になる可能性があります。
アパート投資は、区分マンション経営と比較すると高い利回りが期待できますが、リスクも高くなるのです。
新築の表面利回りは5～7％で実質利回りは2～5％になるのです。
また中古物件では、インターネット上で10～20％のものも多くあります。
実際には表面利回りが5～8％、実質利回りが3～5％と、相場はそこまで高くはありません。
相場を超える場合は、空き室率も関係しているかもしれませんので、確認しておきましょう。

戸建て投資

地方の戸建ての場合であれば、都市の物件と比較すると購入価格が比較的安く、数字が10％を超えることもあります。
少しでも利回りの良い物件を検討しているのであれば、地方の物件も検討してみましょう。
デメリットとしては中古マンションと同じで、修繕費や管理費などが多くかかったり入居者が見つからなかったりすることもありますので、利回りの比較だけでは判断の難しいところです。
戸建ての表面利回りの相場は、新築では5～6％、中古物件になると6～8％です。

利回りの計算方法

不動産投資では高額な物件を長期間運用するようになるため、物件購入前にシミュレーションをすることが、大きなポイントとなります。
具体例よりシミュレーションした数字を見て、利益が出ないかどうかを推測して、投資をするべきかどうかの一つの目安にしてみてください。
なお、物件価格や費用などは、仮の金額より計算しています。
また、計算を簡単にするため、諸費用は管理費のみとなっています。

新築ワンルームマンションの場合

まずは、新築区分マンションを想定して、シミュレーションをしてみます。
物件価格が3,000万円、想定の家賃収入が144万円（12万円×12か月）です。
購入時諸費用が300万円で年間運営費が14万4,000円（管理費12,000円×12か月）の例です。
表面利回りの場合、（年間の収入144万円÷物件の購入費用3,000万円）×100＝4.8％になります。
次に、実質利回りの計算式に当てはめてみます。
（年間の収入144万円－諸費用14万4,000円）÷（物件の購入価格3,000万円＋購入時諸費用300万円）×100＝3.93％（小数点第3位四捨五入）となるのです。
数字を当てはめてみると表面利回りは4.8％、実質利回りが3.93％と差があることが分かります。
ここでは諸費用を管理費のみで計算していますが、実際には修繕費や所得費なども含まれるので、実質利回りはもっと小さくなります。

中古区分マンションの場合

次に、中古区分マンションを想定して、シミュレーションしてみます。
物件価格が1,000万円、想定の家賃収入が84万円（7万円×12か月）です。
購入時諸費用が100万円で年間運営費が6万円（管理費5,000円×12か月）の例です。
表面利回りの場合（年間の収入84万円÷物件の購入費用1,000万円）×100＝8.4％になります。
次に、実質利回りの計算式に当てはめてみます。
（年間の収入84万円－諸費用6万円）÷（物件の購入価格1,000万円＋購入時諸費用100万円）×100＝7.09％（小数点第3位四捨五入）となるのです。
計算をしてみると、表面利回りが8.4％、実質利回りが7.09％となりました。
リフォームや修繕をするとなると、実質利回りが下がるでしょう。
中古物件の場合には、メンテナンスについても、頭に置いておく必要があります。

まとめ

不動産投資における平均利回り相場や計算方法について解説しました。
不動産投資を検討している方にとって、利回り相場を知りシミュレーションすることは、収益の把握をするためにも役立ちます。
また不動産の状況によっては損失を作ってしまうこともあるので、リスクを予測したうえで余裕のある資金から、不動産投資をおこなってみましょう。