購入向けコラム

中古住宅を購入する際には、家や土地の代金だけでなく、仲介手数料や登記費用といった諸費用も発生します。
諸費用は不動産価格によって変動し、場合によっては数百万円ほどかかるケースもあります。
決して安い金額とはいえないため、諸費用の相場は事前に確認しておくことが大切です。
この記事では、中古住宅を購入する際に発生する費用の相場と支払いのタイミングなどを解説します。

中古住宅購入時にかかる「諸費用」とは？

中古住宅を購入する際に発生する「諸費用」とは、建物や土地の代金以外にかかる費用のことです。
主に印紙代、登記費用、仲介手数料、保証料または融資手数料、事務手数料、火災保険などが挙げられます。
諸費用の相場は、住宅ローンを組む際は物件価格の約6〜9％、現金購入の場合は物件価格の4～7％程度です。
不動産はもともとが高額なので、諸費用も数百万円と大きな金額になるケースがほとんどです。
「諸費用を引いたら、手元に残る金額が想像以上に少なかった」とならないよう、はじめに諸費用の相場を確認しておきましょう。

物件にかかる諸費用の内訳と目安

中古物件を購入する際に、物件にかかる諸費用の内訳と目安は以下のとおりです。

●印紙税（売買契約書に対して課される税金）：物件の価格によって異なる
●不動産所得税（取得時に課される税金）：固定資産税評価額 × 4％の金額
●登録免許税（所有権移転登記の際にかかる税金）：固定資産税評価額 × 0.4〜2％の金額
●仲介手数料（依頼した不動産会社に支払う費用）：成約価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税の金額
●抵当権設定登記費用（住宅ローン時にかかる費用）：ローン借入額 × 0.4％の金額
●司法書士費用（司法書士に委任した場合の報酬）：登記の種類によって異なる
●固定資産税（不動産所有者に課される税金）：固定資産税評価額 × 1.4％の金額

市街化区域にある物件を購入する際は、都市計画税（固定資産税評価額×0.3%）もかかります。
これだけたくさんの費用が発生すると聞くと、不安になる方も多いのではないでしょうか。
しかし、人によって払わなくても良い費用もあり、たとえば住宅ローン抵当権設定登記は融資を受けない場合は必要ありません。

住宅ローンにかかる諸費用の内訳と目安

住宅ローンを利用する場合は、上記の費用に加えて以下の費用も発生します。

●印紙税（契約手続きの際に納める税金）：約2万円〜6万円
●物件調査手数料（融資における調査で必要な費用）：約6万円〜8万円
●ローン保証料（保証会社に支払う費用）：借入額の0％〜2％の金額
●融資事務手数料（ローンを組む金融機関に支払う費用）：約3万円〜5万円
●団体信用生命保険料（ローンを組む際に加入する保険の費用）：通常金利に0.2％を加えた金額
●火災・地震保険料（火災または地震に対応した保険の費用）：契約条件によって異なる

火災や地震の保険料については、住宅ローンには関係ないと感じるかもしれません。
しかし住宅ローンを借りる際には、保険への加入を必須にしている金融機関がほとんどです。
火災・地震保険の契約期間は最長5年と決まっており、基本的には契約期間が長いほど総支払額が安くなるため、年単位で契約する方も少なくありません。
年単位で契約する場合、支払額が数十万円ほどになるケースもあるため、まとまったお金を用意しておくことが大切です。

中古住宅を購入する際に生じる諸費用はいつ支払う？

諸費用の内訳がわかったら、いつ支払いが必要になるのかも確認しておくことが大切です。
ここからは諸費用を支払うタイミングについて、売買契約・引き渡し時・引き渡し後に分けて解説します。

売買契約時に支払う費用

売買契約締結時に支払う諸費用は、印紙税と仲介手数料の半金です。
また、買主に対して手付金も支払う必要があります。
手付金の金額は代金の10％程度が目安ですが、最終的には売主と買主の合意によって決定します。
自分が用意できる金額を早めに不動産会社に伝えておくと良いでしょう。
なお、手付金は売買代金の一部となりますが、買主の都合でキャンセルする場合は戻ってこないため注意が必要です。
反対に売主の都合でキャンセルとなった場合、売主から買主に対して手付金の2倍の金額が支払われます。

引き渡しまでに支払う費用

引き渡し日までに支払う費用として、住宅ローン契約書に貼る印紙税、ローン借入費用、登記費用、仲介手数料の半金、税金の清算金などが挙げられます。
諸費用は契約時と引き渡し時の2回に分けて支払うのが一般的で、全体的な費用の目安は代金（価格）の6％～13％です。
物件の条件やローンの借入額などによって差があるため、査定時の現地確認やローン相談の時点で確認しておくと良いでしょう。

引き渡し後に支払う費用

引き渡し後に発生する費用には、リフォーム費用や引越し代金、不動産取得税などが挙げられます。
中古物件を購入してリフォームをする場合、引き渡し後にリフォーム会社と契約を結び、工事を行うのが一般的です。
リフォーム費用は現金で支払うのか、もしくはローンを組むのか、購入予算を立てる時点で考えておきましょう。
引越し代金は荷物の量や依頼する業者、時期などによって異なりますが、家族連れの場合は10万円～20万円台が目安です。
また不動産を購入すると、不動産取得税も支払わなければなりません。
引き渡しの半年～1年半後に、都道府県から納税通知書が送られてくるため、忘れずに納付しましょう。
なお、1982年以降に建築された家屋で、一定の条件を満たす中古住宅は、不動産取得税の軽減措置が受けられます。
手続きは都道府県によって異なるので、家の購入を決めたら不動産会社や都道府県の担当課に問い合わせておきましょう。

中古住宅購入前に知っておきたい！諸費用込みでローンを組める？

なかには「諸費用を自己資金だけで賄うのか苦しい」という方もいらっしゃるかと思います。
実はこれらの諸費用は、住宅ローンと同様にローンで借りることが可能です。
物件の費用だけでなく、事務手数料や火災保険料、登記費用といった諸費用まで借りることを「オーバーローン」と呼びます。
オーバーローンであれば、現金が用意できない方でも、気に入った物件を諦めずに購入することが可能です。
ただし、毎月の返済額が多くなるため、ご自身の返済能力を十分に理解した上で検討しなければなりません。
また、住宅の資産価値は毎年少しずつ減少し、木造一戸建てでは15年～20年で底値に至ります。
そのため築年数の古い物件は担保価値が低いとみなされ、融資金額を低く抑えられる傾向があります。
とくに現行の建築基準法の耐震基準を満たしていない物件などは、諸費用まで上乗せして借りることは難しいと考えておきましょう。
なお、引き渡し後に発生する不動産取得税は、原則として現金一括払いです。
他の項目はオーバーローンの対象ですが、不動産取得税は該当しないため、まとまった現金を用意しておかなければなりません。

まとめ

中古住宅を購入する際に必要な諸費用の金額は、6％～13％が目安とされています。
諸費用を支払うタイミングは、売買契約締結時と物件の引き渡し時ですが、リフォーム費用や引越し費用など、引き渡し後に必要になるお金もあります。
諸費用込みで融資を受けることも可能ですが、月々の返済負担が大きくなるため、ご自身の収入などをよく考慮したうえで検討することが大切です。