売却向けコラム

任意売却手法の1つ!単純売却とは?メリットや注意点を解説

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住宅ローンの返済が難しい場合は、強制競売にかけられる前に任意売却をしようか迷うところでしょう。
そこで本記事では、任意売却の手法の1つである単純売却の概要やメリット・デメリット、単純売却する際の注意点について解説します。
任意売却による不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

任意売却の手法の1つ!「単純売却」の概要とは?

任意売却の手法の1つ!「単純売却」の概要とは?

住宅ローンを活用して自宅を購入することは一般的ですが、返済に困難が生じることもあるでしょう。
そのような場合、滞納が続くと最終的に強制競売にかけられてしまうため、売却を検討する方が多いです。
強制競売は安い価格で売却されてしまうため、競売にかけられる前に金融機関の同意を得て任意売却をすることが推奨されます。
単純売却を理解するには、まず任意売却の制度を理解することが重要です。

任意売却の概要

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合、担保として差し押さえられた不動産を売却して債務を返済する手法の1つです。
住宅ローンの滞納が続いて強制競売にかけられた場合、裁判所が関与して売却を進めるため、所有者の意向がほとんど反映されません。
一方、任意売却では、所有者が売却方法を選ぶことができます。
借り入れ先の金融機関(抵当権者)の合意が必要ですが、自分の希望に合わせた返済手法を選ぶことができます。
そして、強制競売よりも高値での売却価格を期待できる点がメリットです。

単純売却とは? 制度の概要

単純売却は、任意売却におけるシンプルな方法です。
通常の不動産売却と同じように、告知をおこない、購入希望者を募り、取引成立を目指します。
住宅ローンの債務を売却によって返済する場合、通常は売却価格がローン残債を上回る必要があります。
単純売却では市場価格での売却となるため、売却代金での一括返済が難しい場合でも金融機関からの承諾を得て売却しやすくなります。

その他の任意売却の方法

任意売却におけるその他の売却方法は、以下のとおりです。

●不動産会社による買取
●リースバック
●親子間売買


不動産会社が迅速に物件を買い取る方法では、短期間で解決できる場合がありますが、一般的に売却価格は相場よりも安くなります。
リースバックは、売却後も賃料を支払い続けながら住居として利用する方法です。
ただし、住宅ローンの残債務が予想売却価格を上回る場合は、利用できない可能性があります。
親子や親族間で売買する方法もあります。
これらの売却方法は、それぞれメリット・デメリットがあるため、個人の状況や希望に合わせて選択しましょう。

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単純売却のメリット・デメリットとは?

単純売却のメリット・デメリットとは?

単純売却を選択しようか迷う場合は、メリット・デメリットを比較して検討しましょう。

単純売却のメリット

単純売却は、通常の不動産売買と同様の取引方法を採用しています。
不動産買取や強制競売など他の売却方法と比較すると、売却額が高い傾向にあります。
たとえば、不動産買取は市場価格の7割~8割、強制競売は市場価格の5割~7割が相場です。
単純売却では市場価格に近い価格での売却が可能です。
高い売却額を得ることで、得られる収益を住宅ローンの支払いに充てることができ、返済の負担が軽減され、債権者の同意も得やすくなります。
単純売却では、強制競売と比較して引っ越しのスケジュールを調整しやすいため、精神的な負担も軽減できます。
慌てて引っ越し先を探す必要がないため、安心です。
任意売却における親族間の不動産取引は時にトラブルを引き起こすことがあります。
単純売却を選べば、公平な市場価格で売買がおこなわれるため、親族間のトラブルを回避できるメリットもあります。

単純売却のデメリット

単純売却は住み替えを前提としているため、新居の準備や引っ越しに関連する費用が発生する点がデメリットです。
新しい住居を購入する場合、その購入費用はそれなりの出費になります。
また、賃貸物件を検討する場合でも、初期費用を確保する必要があります。
とくに、3月から4月、9月から10月は引っ越し業者の繁忙期になり、引っ越し費用が高くなる可能性があるため、注意が必要です。
単純売却でも、物件の状態や築年数によって売却価格が低くなる可能性があります。
とくに、古い物件や傷や汚れがある場合、市場価格よりも安い価格での売却になることがあります。
修繕工事やクリーニングが必要な場合も、出費がかさむ可能性があるためご注意ください。
したがって、単純売却を選ぶ前に、他の売却方法と比較検討することが重要です。
とくに、物件の状態や個人の状況に応じて、最適な方法を選ぶことが賢明です。

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単純売却する際の注意点とは?

単純売却する際の注意点とは?

単純売却は、任意売却のなかでも高値での売却を期待できる魅力的な方法ですが、注意深く計画を立てて進めることが重要です。
単純売却する際の注意点は、以下のとおりです。

注意点①売却期間

一般的に、単純売却は、不動産会社による買取よりも売却期間が長くなります。
通常、単純売却のプロセスは以下のようになります。

●不動産会社の訪問査定を受け、売却価格や方針を決定する
●広告を出して購入希望者を募る
●売買契約を締結する
●決済・物件の引渡し


上記のプロセスには時間がかかるため、売却期間を3か月?半年程度見込んでおくことが賢明です。
一方、不動産買取は、不動産会社との直接契約になるため、1週間~1か月ほどで手続きが完了します。
売却を急ぐ場合は、売却期間も考慮して売却方法を選択しましょう。
また、物件の広告を出した際は、買主から価格交渉や値下げ要求を受ける可能性も考慮する必要があります。
ただし、売り出し価格が高すぎるとなかなか買主が見つからずに売却期間が長引く可能性があるため、慎重に価格は設定しましょう。

注意点②内見の重要性

単純売却では、購入希望者の内見時の印象が成約に大きく影響します。
購入希望者は内見を通じて物件を評価し、その印象に基づいて取引を進めるかどうかを決めることが多いです。
そのため、内見時に良い印象を持ってもらうと、早期売却が期待できます。
一方で、もし物件が予想以上に劣化していたり、汚れていたりすると、購入希望者が購入を見送る可能性が高まります。
したがって、売り出す前から物件内をきれいに掃除し、不用品を処分することが重要です。
不用品を処分する際は、リサイクルショップの買取や自治体の大型ゴミ回収日を利用して、なるべく費用をかけずに処理すると良いでしょう。

注意点③告知義務

物件に雨漏りや外壁のひび割れなどの損傷がある場合、査定を依頼した時点で不動産会社に正直に伝えましょう。
損傷や劣化を隠して売却した場合、あとで契約不適合責任を問われる可能性が高まります。
契約不適合責任は、購入者が気づいてから1年以内であれば請求が可能であり、この期間内に問題が発覚すると、損害賠償や契約解除の請求を受けることになります。
したがって、正直かつ透明性のある情報提供を心掛けましょう。
不動産会社が提供する注意事項にしたがい、トラブルのない取引を目指しましょう。

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まとめ

任意売却における単純売却とは、金融機関の同意を得て通常の不動産売買と同様に不動産市場で売却する方法のことです。
単純売却のメリットは、他の売却方法よりも売却額が高くなりやすい点や債権者の同意を得やすいことなどが挙げられます。
ただし、売却期間が長引く可能性がある点や内見時の対応、告知義務に注意が必要です。


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