売却向けコラム

「リースバック」は、一戸建ての売却に利用されることが一般的なため、中古マンションの売却にも利用可能かご心配でしょう。
この記事では、中古マンションの売却にリースバックを利用することができるか、また「一戸建てのリースバック」との違いや注意点について解説します。
中古マンションの売却に関心のある方は、ぜひ参考にご覧ください。

中古マンションの売却にリースバックは利用できるか？

結論から申し上げると、中古マンションでもリースバックを利用することは可能です。
しかし、不動産会社によっては利用できない場合があります。
中古マンションは、土地付きの一戸建てと比べて買い取った後の活用方法が限られ、管理費などの維持費がかかるためです。
一般的に、一戸建てを中心に取り扱っている不動産会社や小規模の事業者などは、中古マンションのリースバックを断られる可能性が高いです。
ただし、不動産会社のホームページを見てもマンション利用不可かどうかはわからないことが多いため、査定を依頼するときに相談しましょう。

そもそもリースバックとは？

リースバックとは、売主が不動産会社などのリースバック事業者に家を売却し、引き続き家に住むために買主に家賃（リース料）を支払う契約のことです。
そのため「家を売却してまとまった現金がほしいが、引っ越しはしたくない」や「老後に備えて資金調達したい」という方に向いている契約です。
また、住宅ローンの支払いがむずかしくなり、リースバックを利用する方もいらっしゃいます。
リースバック契約の際に買い戻しの特約を付ければ、後から家を買い戻すことも可能です。

どのような中古マンションが利用できるか？

どのような中古マンションが利用できるかは、不動産会社によって異なります。
査定に通れば利用できますが、前述のとおり不動産会社によっては最初からお断りされる可能性もあります。
好立地な場所にあるマンションや人気のマンションであれば、査定に通る可能性が高いでしょう。
反対に、築年数の古いマンションや管理費・修繕積立金が高いマンションはランニングコストがかかるため断られる可能性があります。
物件によってもリースバックの向き・不向きは異なるため、まずは不動産会社に相談しましょう。

リースバックでの売却は中古マンションと一戸建てで違いある？

リースバック契約を活用する場合、中古マンションと一戸建てでは以下のような違いがあります。

現地調査の違い

リースバック契約の際、不動産会社は物件の査定のために現地を訪問し、建物の状況や周辺環境を調べます。
たとえば、室内の状態や駅からの距離、周辺の買い物に便利な施設などを確認します。
一戸建てと中古マンションではこの現地調査に違いがあり、一戸建てのほうが現地調査の重要度が高いです。
一戸建ては中古マンションと比較して、個別の要素が大きく影響するため、適切な査定額を決定するには丁寧な調査が必要になります。
一方で、中古マンションの場合は、同じマンション内での取引事例などがあればそちらを参考にできるため、現地調査がしやすいです。
また、修繕状況や管理状況については管理会社が記録しているため、参考資料を入手しやすく、適正な査定額になりやすい特徴があります。

資産価値の違い

マンションと一戸建てでは、築年数が経過することによる資産価値の減少率に違いがあります。
国土交通省の調べによると、一戸建ての建物価値は新築時が100%としたときに、築15年で20%、築35年で10%以下にまで下がります。
一方でマンションの場合は、購入直後に10%下落して90%になりますが、その後はなだらかに下落し、築35年経っても建物価値は30%台です。
そのため、中古マンションは一戸建てと比較すると、築年数が経過しても資産価値が落ちにくいです。
ただし、土地付きの一戸建ては、土地の価値も査定額に含まれるため、建物の資産価値が減少しても高値で売却することができる可能性があります。
以上のことから、土地付きの一戸建てと比較すると中古マンションは築年数に応じた査定額になる点が特徴的です。

不要になるコストの違い

リースバック契約をすることで、家を所有する際にかかる様々な費用が不要になるというメリットがあります。
一戸建てと中古マンションで不要になるコストの相違点は、以下のとおりです。

●一戸建て：修繕費
●中古マンション：管理費や修繕積立金

一戸建ては必要に応じて修繕費がかかりますが、中古マンションは毎月管理費や修繕積立金がかかります。
そのため、リースバックを契約するメリットは大きいです。
そのほか一戸建てと共通するコストとして、固定資産税や保険料などが挙げられます。

中古マンションをリースバックで売却する際の注意点とは？

リースバックを利用して中古マンションを売却するときの注意点は、以下の3つです。

注意点①管理組合から外れる

中古マンションを売却すると所有者ではなくなるため、リースバックを利用してそのまま住み続けたとしても管理組合の組合員の資格を失うことになります。
そのため、今まで積極的に管理組合の総会に参加をしていた方は、参加権や議決権がなくなる点にご注意ください。
とくに、同じマンションの住人に内緒でリースバックを契約したい方は、総会に参加しないことで売却したことが知れ渡る可能性があります。
また、管理組合の役員には所有者が変わったことを知らせる必要があるため、いずれにしても内緒で売却するのはむずかしいでしょう。
なお、総会のテーマによっては賃借人でも参加できることもあります。

注意点②物件によって条件が変わる

不動産会社のリースバック広告を見て、利用を検討する方もいらっしゃるでしょう。
しかし、リースバックの条件は物件によって異なるため、ご注意ください。
中古マンションにおいては、とくに立地が重要になります。
好条件になりやすい中古マンションの特徴は以下のとおりです。

●主要駅から近い
●周辺に買い物に便利な施設が多い
●角部屋や最上階など人気のある部屋
●大規模修繕がおこなわれたばかり
●リフォームなどで室内がきれいな状態

中古マンションから駅までの距離は、徒歩10分以内が望ましいです。
マンション周辺に買い物に便利な施設や学校があると、さらに良いでしょう。
立地以外にも、外観や室内がきれいで角部屋などの特殊性がある部屋も好条件になりやすいです。
反対に、上記に当てはまらない中古マンションについては、査定額が低くなったり、査定に通らなかったりする可能性があるでしょう。

注意点③家賃

リースバックを契約すると、毎月の管理費や修繕積立金は買主である不動産会社が支払うことになります。
しかし、不動産会社によっては、リースバック利用者が支払う家賃に管理費や修繕積立金を含むことがあるため、ご注意ください。
なお、リースバック契約で決める家賃は、賃料相場で決まるわけではありません。
原則は、家の売却価格や期待利回りをもとに計算します。
そのため、リースバック契約をする際は売却金額だけでなく、家賃についてもしっかりと確認することが大切です。

まとめ

中古マンションでもリースバックを利用して売却することは可能ですが、不動産会社によっては断られることもあります。
一戸建てのリースバックとの違いは、現地調査や築年数に応じた査定額、不要になるコストです。
リースバックを利用して中古マンションを売却する際は、管理組合から外れる点や立地などで条件が変わる点にご注意ください。